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下一个风口:产业地产?

日期: 2016-10-19
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下一个风口:产业地产?

万荣华

当资本不断涌入房地产寻求避险时,地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产领域,尤其是2016年以来,各类资本进入产业地产趋势明显加快。据产业地产服务商园区中国的不完全统计,截至日前,至少有34家企业进入产业地产,其中地产背景企业数量最多,占到23家,其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。

从中央提出“大众创业、万众创新”以来,国务院累计发布多个相关实施和落实意见,这一政策意在助力产业转型升级和振兴实体经济,作为产业重要载体的产业地产也被业内普遍看作一个重要的风口。在当前实体经济相对不景气的背景下,大量资本涌入产业地产,一定程度上也造成产业主体与产业地产载体不匹配,一位产业园区负责人所言:“实体经济不好,产业地产能好到哪里去?”但另一方面,资本在实体经济下滑阶段涌入,同样意味着产业地产这一价值洼地将被重新挖掘。
对于众多资本涌入产业地产领域,张江高科总经理葛培健感同身受,他表示,2016年以来,众多企业资本进入产业地产,甚至一些从来没有地产相关经验的企业也开始试水。从园区中国提供2016年转型进入产业地产企业名单中可以看出,34家新进企业主要以房地产开发企业为主,其次为制造业企业和金融资本企业。这些企业大多为首次从事产业地产开发,也有部分企业在早年已经布局,但今年加速开始启动。23家房地产背景新进企业中,央企和国企背景的企业占到一半以上,其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业;首开股份、首创置业、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投为地方背景的国有企业。
另外,在2016年新进入地产领域的11家民营房地产企业中,碧桂园、佳兆业、泰禾、绿城、荣盛发展等企业赫然在列,同时进入的还有合生创展、星河集团、保集集团、卓越集团、中天集团等5家地产企业。
4月份,首开集团与亿达集团达成战略合作协议,以20亿元可换股债券与亿达集团共同在房地产、商务园区等领域进行合作,挺进产业地产。此外,首创集团也与中关村合作共同开发中关村集成电路设计园,开始发力产业地产。
7月份,保利首个产业地产项目在广州南沙落地,该项目占地20万平方米,总建筑面积75万平方米,主要定位为跨境产业园区,吸引跨境商务、港航服务、制造研发和保税展贸等四大类别产业及相关服务产业。
8月份,碧桂园对外发布科技小镇项目,未来将在广州惠州、东莞等地建立多个科技小镇项目,每个项目投资300亿元左右,未来5年内将计划为此投入1000亿元,这也是碧桂园2015年启动业务转型以来首个产业地产项目。
几乎同一时间,泰禾以12亿元收购珠海保税区启航物流有限公司全部股权,进入产业地产。早在3月份底,佳兆业与深圳市龙岗区产服集团、国高育成公司签署战略合作框架协议,三方将共同在深圳龙岗区开发产业地产。
9月初,远洋地产业对外公布了远洋·云谷智能核心研发产业园,该项目位于北京密云,总占地面积4500亩,其中一期500亩,二期1000亩,三期3000亩,早在2011年远洋地产就以合作方式取得项目开发权,于近期正式启动运作。
除了地产企业外,2016年新进产业地产企业中,传统制造业和金融资本也占据一定比例,其中制造业企业有三一集团、中集集团、华立集团、正大机电集团和海格集团等5家企业,金融资本有弘毅投资、华融集团等多家企业。金融资本进入产业地产,一方面与其投资回报有关,目前,相比其它领域,房地产和产业地产是一个回报率相对较高的行业。另一方面,布局产业园区、物流园区等产业地产,可以与其主业形成协同发展效应。
此外,东百集团、菜鸟网络等商业背景的企业也在今年开始发力产业地产。菜鸟网络主要为阿里巴巴等电商平台的商家提供物流服务,虽然从2013年成立时就开始拿地,但在今年启动了多个物流园区项目。
为什么进入产业地产?
当前一二线城市房价快速上涨和政府控制土地供应数量,引发土地价格不断上涨;三四线城市依旧在去库存道路上苦苦挣扎,房地产企业进入新一轮洗牌。在业内人看来,传统开发商大举进入产业地产,与当前商住领域不断上涨的土地价格有关。据中原地产统计数据显示,截止2016年9月初,全国成交总价超过20亿元地块达154宗,超过2015年全年151宗,其中总价超过百亿的达5宗。
越来越高的土地价格,再加上政府要求越来越高,如要求为住宅项目配建一定比例的保障房或公建项目,或要求开发商自持一定比例的商业项目,使得一些传统房企拿地难度加大。对一些资金实力稍逊的房企尤其是区域性房企而言,由于无力争抢地王,正面临着出局的威胁,而获取相对廉价的土地或者转型成为唯一重生的机会。不仅中小房企纷纷酝酿转型,甚至连万达、碧桂园一线房企也开始转型之路。“打着产业园区、产城融合旗号来获取土地通行证更容易些。”一位不愿具名的产业地产人士说。对于工业、物流仓储用地是否可以销售,各地政府政策并不统一,比如北京原则上不允许分割出售,通常需要市长办公会议特批后才能分割销售,河北等地则可以分割出售并办理独立产权证。
据东湖高新总经理杨涛介绍,通常情况下,产业地产回报周期至少需要5到8年甚至更长时间,对于开发商而言,不仅在开发过程中需要投入大量资金,建成运营过程中,仍需要不断投入资金,这种投入大、回报周期长模式多数企业难以承受。为了解决这一难题,一些产业地产开发商以降低自持比例、增加销售比例来回笼资金,如联东集团、总部基地、华南城等企业;也有一些企业通过与政府谈判获得一定可供销售的住宅用地,如华夏幸福。这两种模式是当前产业地产较为通行的做法。
正是基于这一现状,一些开发商开始转战获取土地相对容易且低价较为便宜的产业地产,这类似于前些年大量房企扎堆旅游地产和养老地产初衷较为一致。以远洋云谷智能核心研发产业园为例,据报道,远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫表示:“目前来看,出售应该占到70%,远洋持有出租的大多数涉及的是公共服务。”如果说房地产企业进入产业地产是为了业务转型和便于获取土地,那么制造业进入产业地产原因更为复杂。上述产业地产人士表示,主营业务利润萎缩是制造业企业进入产业地产的一个重要原因。
以进入产业地产的三一重工和中集集团为例,两家企业2016年上半年营业收入和净利润同比均大幅度下滑。上半年三一重工营业收入为112亿元,同比下滑18.46%,净利润为1.38亿元,同比下滑48.6%,扣除非经营性易损后,其净利润则亏损9479万元,同比下降148.58%。同期,中集集团净利润亏损3.78亿元,同比下降124.9%。此外,制造企业进入产业地产可以与自身产业形成协同效应,促进创新产业发展。同时,还有一个重要原因是制造业企业前期积累了大量工业用地,通过开发产业地产可以提升土地价值和更新。
制造业这种需求,形成了传统房地产企业与产业地产商进行联营的趋势,包括首开联手亿达集团、中集集团联手碧桂园、泰禾与深圳龙岗区合作等,也有一些制造业企业利用旗下房地产企业消化存量工业用地,如中铁集团。
而金融资本进入产业地产更多是一种投资需要,在目前经济形势下,房地产成为金融资本避险的一个重要载体,产业地产只是其中一个领域。不过,也有部分金融资本进入产业地产是一种业务布局,以便与主业形成协同发展效应。同为联想控股旗下的企业,虽然盈科置地被出售给融创中国,但弘毅投资通过各种途径投资房地产的动作并未减缓,包括直接在深圳前海拿地建设全球私募股权投资中心项目,这一项目也是弘毅投资进入产业地产的标志动作。
风口与风险
早期的产业地产主要由政府方面投资、开发和运营,但是由于政府职能、经验和融资短板等方面的原因,一些地方政府把这部分职能剥离形成专业园区开发企业,随后,逐渐有社会资本开始参与政府园区项目开发,并催生出产业地产这一行业。
但截至目前,产业地产发展并不尽如人意。在9月22日中国产业地产30强发布会上,在问到产业地产最大痛点是什么的时候,星河集团总裁姚慧琼表示,进入产业地产就是最大的痛点,从上世纪80年代诞生工业地产至今,能够进入前列的企业屈指可数。随着越来越多企业和资本涌入这一行业,尤其是2016年以来,产业地产蓝海正在逐渐向红海转变,与所有旅游地产、养老地产等概念型主题地产一样,产业地产自身也面临着重重困境,更多的是看起来很美、吃起来苦涩。
产业地产商缺乏清晰的商业模式和财务模型。百富东方董事长戴宏亮认为,产业就是产业,地产就是地产,人才模式是不兼容的,产业地产本质应该是产业,地产只是形式,但截至目前,业内并没有找到一个很好的结合模式。一个产业地产项目自持还是销售,业界也有不同看法,自持好处是能够完全掌握一个项目主动权,弊端是资金链会面临着严重的考验;销售的话可以快速回笼资金,但有可能在产业聚集效应形成和后续升级改造过程中存在难题。
中集产业新城副总经理魏俊即表示,从产业地产商业逻辑而言,应该做持有型,一旦销售出去了,很难做好,但由于受制于现金流难题,“不得不去销售,跟政府谈政策,变相的使用权销售(销售使用权)”亿达科技城总经理于大海认为,以地产思维做产业地产行不通,归结起来就是产业地产商业模式、财务模型和产业发展生态链之间存在不匹配关系,“我们怎么样能够从操盘一个项目的角度把故事讲完,完整地画一个资金链。”在他看来,亿达旗下大连软件园之所以能够做到年产值1576亿元规模,占到大连市20%的gdp,与亿达自持物业有关,“我们做任何园区一开始都是一个先集聚、后升级的过程,所以在升级换代的基础上就需要对物业有完全的主动权和话语权。
不过,目前绝大多数产业地产开发商盈利模式仍通过销售物业和配套住宅来实现,但也有一些企业进行其它方面的尝试,据葛培健透露,张江高科已经在尝试对园区内企业进行投资来获得回报,目前投资营收占比达到43%。平安不动产物流园区也以自持为主,这很大程度上得益于平安集团自身强大的资金实力,据平安不动产工业物流部总经理陈培彬透露,平安不动产物流园区项目资金部分来自平安集团的险资,资金利用期限长达35年,“所以我们有足够时间去消化前期扩展带来的后遗症。”平安不动产旗下物流园区项目已经从3月底20个扩张到目前的49个项目。
另外,作为拥有浓厚地产基因的产业地产开发商而言,产业园区运营人才缺乏也是一个普遍短板,尤其近两年产业地产呈现爆发式增长的背景下,专业人才在各家企业之间流动极为频繁,也引发这一领域管理人才薪资高涨。以原华夏幸福CHO郑云端为例,其2015年7月从华夏幸福辞职短暂加入360公司,最近又进入万科以副总裁待遇协助孙嘉分管产业地产,据悉,其在华夏幸福时的年薪即达到2000万元,这已经超出王石和郁亮薪资总和。虽然产业地产领域这盘大餐并不好吃,但后来者还在陆续进入,或许正如上述产业地产人士所言:与传统房地产相比,产业地产水更深,如果不摸清这里面的水,一趟进来就淹死。


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